中古注文住宅の購入について考える

注文住宅 2024/07/31 / 最終更新日:2024/08/18

こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。

市場に流通している中古注文住宅は、オーナーが何らかの理由で手放さなければならなくなった住宅であり、前のオーナーのこだわりや要望が反映されたものが多いです。住宅購入という大きな決断の中で中古注文住宅を選ぶ場合、既に完成している住宅に自分の希望やスタイルを反映させる自由がある一方で、見えない部分に潜むリスクや修繕の必要性をしっかりと理解しておくことが重要です。

本記事では、中古注文住宅を選ぶ際のポイントや購入の流れ、必要な手続きについて解説していきます。

中古注文住宅の魅力
- 経済的なメリット
- 自由な住宅設計
中古注文住宅の選び方
- 立地と環境
- 建物の状態と設備
中古注文住宅の購入プロセスと手続き
まとめ

中古注文住宅の魅力

経済的なメリット

中古注文住宅の大きな魅力の一つに経済的メリットがあります。中古注文住宅は、新築時の建築費用や土地の価格が、時間の経過とともに減価償却されるため、同じエリアの新築住宅に比べて、価格が抑えられていることが多いです。そのため、同じ予算でもより広い土地や大きな家、またはより良い立地の物件を手に入れることができる可能性があります。新築住宅に比べて固定資産税が低い傾向にあることも経済的メリットと言えます。

また、初期投資を抑えられる分、リフォームやインテリアに予算を充てることができ、新築同様の快適さや機能性を持つ住宅に仕上げることも可能で、全体的なコストパフォーマンスの高さも魅力です。

中古注文住宅を購入すれば、リフォームや改装によって自分好みの生活空間を作り上げることができます。例えば、キッチンやバスルームの設備を最新のものに変更したり、壁の色や床材を自分の好みに合わせて選ぶことができます。また、間取りを変更することで、家族のライフスタイルに合わせた空間づくりが可能です。

新築住宅に比べて購入手続きもスムーズで、購入後はすぐに引っ越しすることができます。

自由な住宅設計

上でも少し触れましたが、中古住宅では新築住宅と異なり、ゼロからすべてを決める必要がなく、既存の間取りや構造を活かしつつ、自分の好みに合わせて部分的に変更することができます。例えば、壁を取り払って開放的なリビングを作る、キッチンをアイランド型に改装するなど、アイデア次第で自分のニーズに合った理想の空間を実現できます。

もちろん趣味や個性を反映した空間づくりだってできます。音楽を趣味とする人なら防音室を設けたり、料理好きな方なら広々としたキッチンやパントリーを追加したり。また、家具や装飾品に合わせた内装やカラーコーディネートを取り入れれば、インテリアやデザインにこだわった自分だけの特別な空間になります。

中古注文住宅の選び方

実際に中古注文住宅で検討するとなると「中古住宅で本当に大丈夫なのかしら？」といろいろ心配や不安も出てくるかもしれませんね。ここからは、中古注文住宅を選ぶ際のポイントとして、「立地と環境」「建物の状態と設備」という項目に分けてお伝えしていきます。

立地と環境

中古注文住宅を選ぶ際、立地と環境は非常に重要なポイントです。これらは、日常生活の快適さや将来的な資産価値に大きく影響を与えるため、慎重に考慮する必要があります。

例えば、通勤や通学がスムーズにできるかどうかは、日々の生活の快適さに直結するため、駅やバス停などの公共交通機関へのアクセスの良さはとても重要です。そのほか、学校、病院、スーパーやドラッグストア、公園や公共施設などへの距離もチェックしておく必要があります。

安心して落ち着いた生活を送るためには、周囲の環境も大切です。夜に静かな環境で過ごしたい場合は、周囲の音環境を実際に現地で確認することをお勧めします。夜だけでなく、日中の雰囲気も予め確認し昼夜の雰囲気を見ておきましょう。

立地は将来的な資産価値に影響することもあります。新たな交通インフラの整備計画や、大規模な商業施設の開発予定などがある場合、物件の価値が上がる可能性があります。

建物の状態と設備

中古注文住宅を選ぶ際には、建物の状態と設備が非常に重要な要素となります。これらは住まいの快適性や安全性、長期的な維持管理に直接影響を与えるため、以下のポイントを確認することが大切です。

【建物の状態】

・構造の健全性：基礎や外壁、屋根など、建物の構造部分がしっかりしているか確認します。ひび割れや漏水の跡がないか、または構造に問題がないかをチェックします。専門家による建物診断を受けるのも有効です。

・内装の状態：内装の壁や床、天井などの状態を確認します。水漏れやカビの跡、シミなどがないかチェックし、特に湿気や劣化が進んでいないかを確認します。これにより、追加の修繕が必要な箇所を事前に把握することができます。

・設備の状態：住宅内の設備、例えば給水管や排水管、電気配線などが正常に機能しているか確認します。老朽化している場合、修繕や交換が必要になることがあります。

【設備の確認】

・キッチン：キッチンの設備が古くなっている場合、リフォームが必要になるかもしれません。シンクやコンロ、オーブンなどが正常に機能しているかを確認し、必要に応じて交換や修理を検討します。

・バスルーム：バスルームの設備（浴槽、シャワー、トイレなど）や配管が良好な状態であるか確認します。特に水漏れや詰まりがないかをチェックし、古い設備はリフォームや交換を検討します。

・暖房・冷房システム：暖房や冷房のシステムが正常に機能しているかを確認します。エアコンやヒーターの効果や効率をチェックし、老朽化している場合は交換を検討します。

・断熱性と気密性：断熱材や気密性が適切であるかを確認します。これにより、冷暖房の効率が大きく変わり、エネルギーコストの削減に繋がります。

・電気設備：電気配線やコンセントの状態を確認します。特に古い配線や不安定な電力供給がないかチェックし、必要に応じて修繕やアップグレードを検討します。

【耐震性と安全性】

・耐震性：地震に対する耐震性が十分かを確認します。特に地震対策が施されているか、建物が耐震基準を満たしているかを確認します。

・火災安全性：火災報知器や消火器の設置状況を確認し、適切な防火対策が施されているかをチェックします。また、煙突や排気口の点検も忘れずに行いましょう。

【メンテナンス履歴】

・過去の修繕履歴: 建物の過去の修繕履歴やリフォーム履歴を確認します。これにより、どの部分がすでに修理や交換が行われているか、または今後のメンテナンスが必要な箇所が把握できます。

中古注文住宅の購入プロセスと手続き

物件の選定と契約

中古注文住宅の購入プロセスは、物件の選定から契約に至るまで、いくつかのステップがあります。以下に、具体的な流れと各ステップの詳細を説明します。

【Step.1】自分や家族のニーズを明確にする

新築時と同様に要望や条件などの整理と優先順位をまとめておくことは大切です。必要な部屋数や設備、ライフスタイルに合った間取りについても考えておきましょう。その際に希望するエリアや周辺環境、交通アクセスも検討しておくと良いでしょう。購入可能な予算を設定する際には、建物の購入価格だけでなく、リフォーム費用や諸費用がかかることもお忘れなく。

【Step.2】物件の検索と見学

不動産ポータルサイトや仲介会社などで情報収集し、希望する条件に合った物件を探します。地域の掲示板や広告でも中古住宅の情報が掲載されていることがありますので細かくチェックしておきましょう。気になる物件が見つかったら、実際に見学を行います。物件の内・外装の状態確認はもちろんですが、合わせて物件の周辺環境もしっかり確認しておきましょう。

【Step.3】査定と調査

物件を見学し、購入の意思が固まったら、不動産会社や専門の査定士に物件の価値を査定してもらい、相場価格と比較して適正価格かどうかを確認します。また、専門家による建物の診断を依頼し、構造的な問題や修繕が必要な箇所を確認します。

【Step.4】価格交渉と契約&住宅ローンの手続き

物件の価格や条件に納得がいったら、価格交渉を行います。売主が提示する価格や条件に対して、自分の希望を伝えます。価格だけでなく、引渡し時期や修繕内容についても交渉可能です。価格と条件が決まったら、購入契約の手続きを進めます。必要に応じて、住宅ローンの手続きも行います。

住宅ローンと融資

中古注文住宅の購入時に住宅ローンや融資が必要となるケースは多いです。住宅ローンはまず、自分の収入や支出、貯蓄を元に、どのくらいの金額を借りることができるか、またはどのくらいの返済額が可能かを確認します。これにより、ローンの借入額や返済計画を具体的に見積もることができます。ローンの申し込みには、以下の書類が必要です

本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
収入証明書（給与明細、源泉徴収票など）
納税証明書（所得税の納税証明書など）
預金残高証明書（貯金口座の残高証明書など）
物件情報（物件の売買契約書、登記簿謄本など）

銀行や信用金庫、ローン専門会社など、複数の金融機関からローンの条件を比較し、金利や返済期間、手数料などを比較して、自分に合った金融機関を選びましょう。申し込み手続き後、金融機関にて事前審査を行い、ローンの借入可能額や金利条件が提示されます。事前審査を通過した後、本審査となり、より詳細な審査が行われます。本審査通過後、正式な融資の承認が得られます。

引き渡しとリフォーム

契約とローンの手続きが完了したら、物件の引渡しを受けます。引渡し前に物件の最終確認を行い、問題がないか確認します。修繕箇所はしっかりと確認しましょう。また、引渡し後すぐに生活が始められるように、電気、ガス、水道が正常に使用できるかのチェックも忘れずに行ってください。

法務局にて、所有権移転登記を行い、物件の名義変更を完了させます。引越し業者の手配、入居手続きをします。

リフォームする場合は、目的と内容、予算を明確にしておきましょう。業者選定は相見積もりをし、希望に応えてくれる信頼できるところをしっかりと比較検討してください。施工実績も参考になるので必ずチェックしておきましょう。

【打ち合わせのポイント】

①要望やイメージは写真など視覚的に共有できるものを用いて具体的に伝える

②工事スケジュールを確認し、進行に遅れがないか定期的に確認する

③契約内容をよく理解し、疑問点があればそのままにせず、都度確認して解決する

まとめ

中古注文住宅の購入を考えた時に、経済的メリットがあることや、既に完成している住宅に自分の希望やスタイルを反映させる自由があることは大きな魅力として見えるかもしれません。しかし、中古住宅を選ぶことのデメリットや、見えない部分に潜むリスクや修繕の必要性があることもしっかりと理解しておかなければなりません。

本記事では、中古注文住宅を選ぶ際のポイントとして立地や環境の重要性、建物の状態や設備のチェックポイントについてお伝えしました。また物件の選定から契約、住宅ローン、リフォームといった購入プロセスと手続きについても解説しています。

選択肢の一つとして検討する場合には、新築住宅との違いもよく理解した上で、メリットデメリットを含めて慎重に検討することが大切です。当社ではリフォーム済みの中古住宅販売も行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。