こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。

注文住宅で家づくりをする場合、多くの人はまず土地探しからスタートすることになります。しかし土地購入の際には法律の制限事項や規制などを受ける場合があり、手続きについてもさまざまなステップが必要となるため、よく理解できていないという方もいらっしゃると思います。

そこで今回は失敗しないために押さえておくべきポイントとして、「土地購入に関係する法律」「土地探しの流れ」「ローン」「失敗しないコツ」について解説します。

理想の家を建てる上で土地選びはとても重要です。知識を備えて、コツを押さえて、土地探しに臨みましょう。

注文住宅の土地探しと法律

土地購入と法律

土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地に関する規制や法律上の制限事項があり、これら法令に違反すると建築許可が下りず建てられないこともあります。

土地の売買契約を結ぶ不動産会社やハウスメーカーなどでも調べてくれますが、自分で探す場合も含め、住宅建築に直結する「建築基準法」や「都市計画法」については予め内容を確認しておきましょう。

【都市計画法】

都市計画法は都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的とし、都市計画に関する事項を定めた法律です。

住民が多く住み、計画的な街づくりを進める区域を「都市計画区域内」、人が少ない山や森など都市計画の必要がない区域を「都市計画区域外」としています。都市計画区域外でも今後人口増加が見込まれ都市計画が必要とされる区域は「準都市計画区域」となります。

都市計画区域はさらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」の3つに分けられます。この中の「市街化区域」はすでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことで、適正な市街化の実現と利便性の向上のため用途地域が設定されています。

用途地域は13種類に分けられ、これらは大きく「住宅地域」「商業地域」「工業地域」に区分されます。用途地域の種類によって建てられる建物の種類や高さ、大きさなどが制限されます。

注文住宅で新築を建てる場合、都市計画法の規制上は工業専用地域以外であればすべての地域で建築が可能ですが、商業地域や工業地域に建てる場合はその地域特性によるリスクもあるため注意が必要です。

後から失敗や後悔のないように、不動産情報サイトや自治体のホームページなどで予めその土地の用途地域を確認しておくと良いでしょう。

【建築基準法】

“建築基準法とは、国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・用途についてその最低基準を定めた法律です”

都市計画法とも関連性が高く、上で説明したように用途地域によって建物の用途、建ぺい率や容積率、高さ制限など建てられる建物について制約が定められています。

「建ぺい率」…敷地面積に対する建築面積の割合。通常は1階部分の面積が該当する。

「容積率」…敷地面積に対する延床面積の割合。延床面積は各階の床面積の合計。

また、注文住宅を建築する土地は原則として幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならないといった接道義務もあるので覚えておきましょう。

建築許可と法律

注文住宅の建築には建築許可を得るための建築確認申請という手続きが必要です。建築確認とは建築前に建物や地盤が建築基準法や自治体の条例に適合しているかを審査するのもので、管轄する自治体、もしくは自治体から指定を受けた民間の検査機関によって行われます。

審査では建ぺい率や容積率、居室への採光が十分に確保されているか、シックハウス対策は行われているか、省エネ基準を満たしているかといった内容が確認されます。

建築確認申請に必要な書類は地域や計画によって異なり、多岐にわたるため、一般的には設計士や住宅会社が作成します。申請は原則として管轄する自治体に行いますが、多くの場合は設計士や住宅会社が代行して行ってくれますので、代行費用や期間は事前に確認しておきましょう。

審査に問題がなければ「建築確認済証」が発行され、着工が可能となります。国土交通省によると建築確認審査に係る法定期間について、建築確認申請受理から確認済証の交付までを35日以内としています。また、構造計算適合性判定を要する物件についてはさらに35日までの期間延長を可能とし、合計で最長70日としています。

建築確認済証は住宅ローンを組む場合に本審査で必要になります。住宅完成後の不動産登記を行う際にも提出が必要なので、大切に保管しておきましょう。

建物完成後には建築確認申請通りに建てられているか完了検査を行います。こちらも問題がなければ「検査済証」が発行され、入居が可能となります。

建築確認申請は建て主の義務であり、申請をしないと法律違反として罰則や強制撤去の対象となる可能性があります。建物の完成後でも建築確認申請と異なる内容であった場合は、改修や改築を求められることがあるため、とても重要な手続きと心得ておきましょう。

土地探しの流れ

それでは土地探しの具体的な流れを見ていきます。

STEP1.土地探し

住みたい土地の条件を整理しながら土地探しを始めます。以前『注文住宅のスケジュールとは？』という記事の中でもお伝えしましたが、土地探しは依頼予定の住宅会社に一緒に進めてもらうのが一番効率的でおすすめです。

どのような家を建てたいかを共有できていれば、それに合った土地を探してくれます。また自社で保有している土地や通常よりやすい建築条件付き土地などを紹介してくれる場合もあります。

土地探しはスピードとタイミングが重要です。好条件で価格が安いといった100％希望を満たす土地はそうそう見つかりません。ここでのポイントは条件の80％ほどを満たす土地があれば決めた方が良いということです。その時に決断できるように希望条件の優先順位を整理しておきましょう。

STEP2.買付証明書の提出

希望する土地が見つかり購入意思が固まったら売主または仲介業者に買付証明書を提出します。買付証明書は仮押さえするという意味合いのもので有効期間は2週間ほどです。法的効力はなく、購入希望者が複数いる場合は売主が条件の良い買主を優先して選びます。ただ、買付証明書の提出が早い人を優先するというケースもあるので、早めに提出するに越したことはないでしょう。

STEP3.住宅ローンの事前審査

事前審査とは、住宅ローンを正式に申し込む前に利用可能かどうかを金融機関に打診するものです。資金調達の目途を付けるためにも買付証明書を提出後、最低でも1～2週間以内には事前審査を受けましょう。

審査期間は3～4日ほどかかりますが、インターネットで依頼できたり、即日結果が出るところもあるので急ぎの場合は利用してみても良いかもしれません。

注文住宅の場合、住宅ローンが実行される前に土地代や工事の着手金、中間金などの支払いが必要です。それら資金への支払いに利用できるのが「つなぎ融資」です。利用する場合は利息や手数料がかかるので注意が必要です。金融機関によっては扱っていないところもあるので、住宅ローンを選ぶ段階で確認しておくようにしましょう。

STEP4.土地の売買契約締結

住宅ローンの事前審査を通過し、不動産会社の宅建建物取引士から重要事項説明を受けて問題がなければ土地の売買契約を結びます。

重要事項説明書には登記内容、法令上の制限、インフラの整備状況、取引金額、契約解除や違約金についてなどの記載があります。説明をよく聞き、分かりにくい内容についてはその場でしっかり確認し、納得した上でサインすることが大切です。

土地の売主と買主で売買契約書を読み合わせし、署名・押印をします。一般的にはこの時点で売主に手付金、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。手付金は土地の5～10％が目安となりますが、売主と買主の合意によって決定されます。万一、契約後に買主の都合でキャンセルする場合、支払った分は返金されないので注意しましょう。

STEP5.住宅ローンの本審査

正式に土地の売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査に進みます。審査期間は1～2週間ほどかかります。本審査に必要な書類は金融機関によって異なります。事前審査に通っていても本審査で落ちるケースもあります。

『住宅ローンの審査に通るための具体的な方法』という記事では、住宅ローンの審査の流れを解説していますので、そちらも参考にご覧ください。

STEP6.住宅ローンの契約

住宅ローンの本審査が通ったら、金融機関と正式に金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。実印や印鑑証明書、本人確認書類、収入に関する書類、物件確認書類など事前審査の時よりも必要書類は多くなりますので事前にしっかりと確認して準備しておきましょう。

融資実行までの日数は金融機関によって異なりますので確認が必要です。

STEP7.引渡し・所有権移転登記

融資が実行され、購入金額の振込が売主に確認されると土地の引渡しとなります。所有権移転登記の申請を行い、登記簿上の所有者を買主に変更します。一般的には予め日時を調整し、支払いのタイミングで所有権の移転を同時に行うことが多いです。土地の引渡しが完了したら、いよいよ建築工事が始まります。

注文住宅の土地探しとローン

注文住宅で住宅ローンを組む場合、「建物のみ（土地なし）で組む」「土地購入と建築費を一本化して組む」「土地と建物2本立てでそれぞれで組む」といったケースが考えられます。今回はタイトルに土地探しとあるように、土地購入を前提としていますのでその内容で書きます。

土地を購入して注文住宅を建てる場合、上の土地探しの流れSTEP3.でもお伝えした通り、住宅ローンの実行開始前に土地代の支払いが必要です。また、工事の着手金や中間金など、土地と建物それぞれで複数の支払いが発生します。

工事費の残金を除く総額6~7割程度を住宅ローンの融資前に支払うというのはとても大きな負担になり、自己資金だけでは賄えないケースが多いです。その時に「つなぎ融資」や「分割融資」の利用を検討します。

■つなぎ融資

土地探しの流れSTEP3.でも書きましたが、住宅ローンが実行される前に支払いが必要となる資金の用意が難しい場合に、一時的に立替えてもらうための融資です。

つなぎ融資は住宅ローンの本融資とセットで利用するのが一般的で、住宅ローンの審査が完了していること、使途は土地や建物の取得資金に限られるといった条件があります。建物が引き渡され、本融資が実行された時点で清算し完済する仕組みなので、本融資とダブルローンになることはありません。

【デメリット】

・住宅ローンよりも金利が割高に設定されている

・住宅ローンとは別に金利手数料や利息、諸費用がかかる

・住宅の完成が遅れるとその分利子が増える

・借入限度額や期間、回数の制限がある

・住宅ローン控除の利用ができない

・取り扱っている金融機関が限られている

■分割融資

住宅ローンの総額を複数回に分けて融資を実行するのが「分割融資」です。申し込み手続きは土地の売買契約後と建築請負契約後の2回で、土地と建物を担保にします。そのため、つなぎ融資よりも低い金利で借り入れが可能です。また、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象にもなります。

分割実行回数や適用金利、返済のタイミングなど金融機関によって異なりますから、申し込む前に詳細についてはしっかりと確認しておきましょう。

【デメリット】

・土地、建物の抵当権設定費用が二重にかかる

・手数料が割高

・取り扱っている金融機関が少ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

注文住宅の土地探しで失敗しないために

土地探しで失敗したという事例は実は多くあります。家を建てるということは、その地に長く住むことになるわけですから、土地での失敗はその後の暮らしにも大きく影響します。どんなに素敵な家が完成しても周辺の環境が悪かったり、利便性が悪かったり、ご近所とのトラブルがあっては満足どころか後まで後悔の念を引きずることになってしまいます。

ここではそのような失敗をしないために押さえておいてほしいポイントについてお伝えしていきます。

①土地探しは住宅会社と一緒に進める

これについては土地探しの流れSTEP.1でも書きましたが、土地探しは依頼予定の住宅会社と一緒に進めることがおすすめです。まず、100％満足のいくような土地を見つけることが至難の業です。万一条件に近い良い土地を見つけたとしても、希望通りの建物が建てられなければ元も子もありませんよね。

土地探しはそれだけ難しいのですから、自分で見つけて判断するには限界があるのです。依頼予定の住宅会社であれば、土地に求める条件、予算配分、どんな家を建てたいかといった内容を踏まえた上で希望に近い土地を探してくれますし、その土地の法令なども調べてもらえるので手続きもスムーズに進められます。

②70～80％満足であれば買い時！スピード感も大切に

「希望条件に合う土地が見つからない」「迷っているうちに売れてしまった」といったことはよくある話です。自分が良さそう！と思った土地は大抵他の人もチェックしているもので、条件が良いものほどどんどん売れていってしまいます。

同じ条件で探しても、また同等の土地が見つかるかどうかはその時にならないとわかりません。土地が決まらなければ先には進めませんから、ある程度妥協することも必要になります。希望の70～80％満たされている土地が見つかったならばそれは買い時と心得ておきましょう。

合格点を決める上で大切なのが優先順位を決めておくことです。立地・価格・大きさ・周辺環境など決定するための要素はたくさんありますから整理してまとめておきましょう。

③予算配分で土地にかけられる費用を確認しておく

まず、土地以外にかかる不動産取得税や仲介手数料などの諸経費を忘れがちで予算に含めず失敗する事例は多くあるので注意が必要です。また、土地に予算以上の費用を費やして建物の予算を削ることになってしまったり、安い土地を購入した結果、改良工事に想定外の費用がかかって予算オーバーになってしまったというケースも多いです。土地の状態によっては整備費用が多額になることもありますから、契約前にしっかりと確認が必要です。

予算はトータルでいくらというのも大事ですが、土地・建物・諸経費でそれぞれどのくらい見るかという予算配分がとても重要ですので、そこまで把握した上でそれぞれオーバーしないように気を付けましょう。

④周辺環境は天候や時間帯を変えてチェック！

周辺環境は実際に住んでみないとわからないことが多く、「日当たりが悪い」「夜は治安が悪そう」「騒音が気になる」「水はけが悪い」など日々の生活に影響のあることなので後悔が残るとストレスにもなりかねません。

もし何度か足を運べる距離であれば、昼と夜、平日と休日など天候や時間帯を変えて確認してみましょう。

⑤ハザードマップも活用する

近年は地震や台風など自然災害による住宅への被害が増えています。ハザードマップはその地域にどのような災害の危険があるかを地図に示したもので、避難場所も記されています。万が一の時に備え、購入予定の土地の災害リスクも確認しておくと良いでしょう。

まとめ

今回は注文住宅の土地探しにフォーカスして、失敗しないために押さえておくべきポイントを解説しました。

土地を購入して注文住宅を建てる場合、「都市計画法」や「建築基準法」などの法令により制限があります。住宅会社に任せっきりにはせず、購入予定地がどのような土地でどのような住宅が建てられるのかをしっかり把握しておきましょう。

土地探しの流れも解説しているので、どのような流れで進めるのか確認しておいてください。また、注文住宅の土地購入に関係してくる「つなぎ融資」や「分割融資」についても触れています。必要となった時にどちらを選択するのか、それぞれのメリット・デメリットをよく理解した上で選びましょう。

そして、最後に失敗しないためのポイント5つお伝えしましたので参考にしていただけたらと思います。当社は土地だけのご紹介はしていません。お家と一緒に土地の購入も考えている場合にはご相談を承りますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。自社の土地情報などもご紹介しています。

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