こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。

新築で注文住宅を建てる場合、建物や土地の不動産取得には様々な税金がかかります。家づくりをスタートする前に建物や土地以外にかかる諸費用や税金についてもしっかりと把握しておくと心配事が減らせます。

今回は不動産を取得した時に一度だけかかる「不動産取得税」について解説します。不動産取得税とは何か、その計算方法、そして不動産取得税がかからないケースや軽減措置の内容についてお伝えします。

不動産取得税とは？

不動産取得税の定義

「不動産取得税」とは、土地や建物の購入や贈与、交換、家屋の建築、増改築などで不動産を取得した際に課税される地方税です。毎年課税される「固定資産税」や「都市計画税」とは異なり、取得時に一度だけの課税となります。（※相続による取得は非課税）

課税対象は以下の通りです。

［土地］田んぼ、畑、住宅地、塩田、鉱泉地（温泉など）、池沼、山林、牧場、原野など

［家屋］住宅、お店、工場、倉庫などの建物

注文住宅を新築する際は家と土地の両方が課税対象となり、有償・無償、登記の有無、取得理由は問いません。納税先は不動産が所在する都道府県です。

申告期限は不動産を取得した日から10～60日以内（都道府県による）、納付期限は納付書が届いてから1～2か月程度となります。

不動産取得税の基本的な計算方法

それでは不動産取得税の計算方法についても見ていきましょう。

不動産取得税は「課税標準額×税率」で決まります。この課税標準額とは実際に売買した時の時価ではなく、固定資産税評価額で算出します。

固定資産税評価額は市町村ごとに設定されるもので、一般的に土地は時価の7割程度、新築物件は5~6割程度が目安とされています。固定資産税評価額は毎年通知される固定資産税の納税通知書や、各市区町村の固定資産課税台帳を閲覧して確認することができます。（ただし、新築の場合は新たに評価されるため、事前に確認はできません）

この計算式で用いられる不動産取得税の税率は土地、建物に関わらず原則4％です。但し、現在は特例措置により期限付き（2027年3月31日までに取得）で以下のように軽減されています。

■住宅及び土地等の取得に係る不動産取得税の税率の特例 3％

■宅地評価土地の取得に係る不動産取得税の課税標準の特例 1/2控除

（出典：国土交通省『令和6年度 国土交通省税制改正概要』）

例えば、2,000万円で取得した住宅の固定資産税評価額が6割程度だったと仮定すると不動産取得税は「2,000万円×0.6×3％＝36万円」となります。

税金とは言え、建物だけ見てもこれだけの金額になるわけですから、土地の分も合わせるとなるとなかなかの費用負担になります。しかし、特定の条件を満たすことで受けられる軽減措置や控除、特例も用意されていますので、少しでも節税できるように上手く活用しましょう。

注文住宅取得時の不動産取得税の軽減措置

注文住宅［建物］部分の軽減措置

注文住宅を新築した場合、不動産取得税の計算に用いられる課税標準額から1,200万円（1戸につき）が控除されます。この適用により計算式は以下のように変わります。

（建物の固定資産税評価額－1,200万円）×3％

こちらの式を先ほどの2,000万円で取得した住宅の不動産取得税を求める式に当てはめる「（2,000万円×0.6－1,200万円）×3％＝0」となり、固定資産税評価額が1,200万円未満の場合は課税されません。最大で36万円（1,200万円×3％）の軽減となります。

【軽減措置の適用要件】

1.建物の延床面積が50㎡以上240㎡以下

2.居住用またはセカンドハウスとしての住宅

長期優良住宅の軽減措置

さらに、「長期優良住宅」の認定を受けた場合は控除額が1,300万円に拡大します。適用期限2026年3月31日までに新築された住宅が対象となります。長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための以下の措置が講じられた優良な住宅です。

・長期に使用するための構造及び設備を有していること

・居住環境等への配慮を行っていること

・一定面積以上の住戸面積を有していること

・維持保全の期間、方法を定めていること

・自然災害への配慮を行っていること

認定基準の詳しい内容はこちら（「長期優良住宅認定制度の概要について」）を参照ください。

認定申請は着工前までに行う必要があり、費用もかかります。また、建物の維持保全のために計画的に点検し、必要に応じて調査・修繕・改良を行うなど手間がかかることも念頭に入れておきましょう。

注文住宅［土地］の軽減措置

注文住宅を新築した場合、土地も適用要件を満たしていれば軽減措置を受けることができます。その場合の計算式は以下の通りです。

（土地の固定資産税評価額×1/2×3％）－控除額

控除額は下記のいずれか高い金額を用います。

・45,000円

・土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2 ×住宅の課税床面積の2倍（一戸あたり200㎡限度）×3％

【軽減措置の適用要件】

1.土地を先に取得した場合、3年以内に当該土地上に住宅が新築されていること

2.住宅取得が先（もしくは同時）の場合、新築した人が1年以内に土地を取得していること

不動産取得税の軽減措置の詳細については各都道府県の公式ホームページにてご確認ください。

なお、秋田県で不動産を取得される方は『美の国あきたネット』にて不動産取得税のしくみや軽減制度、申請に必要な書類などについてまとめたリーフレットが公開されています。

また、不動産取得税に関するQ&Aも掲載されており、細かく解説されていますので、そちらも参考にしてみてください。

まとめ

今回は注文住宅を新築した場合にかかる不動産取得税について解説しました。実は知らなかったという方もいらっしゃるかもしれません。不動産取得税以外にも新築住宅を購入する際にかかる税金や購入後に毎年かかる税金もあります。

新築を検討しているのであれば、こうした税金についての知識も知っておく必要があります。知っていれば準備しておくことができますし、必要な手続きも慌てずに行うことができます。

税金とは言え、決して小さい額ではありませんから、減税措置などは最大限利用して少しでも負担する費用を抑えましょう。そのためにも家づくりをスタートする前にかかる費用についてはおさえておきましょう。

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