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マイホーム購入に必要な契約の知識

注文住宅
マイホーム購入に必要な契約の知識

今回は、マイホーム購入時に関する契約のお話です。

これからマイホーム購入を検討されている方にとっては、一生に一度と言ってもいいほど極めて大きな買い物になりますから、いざ契約となると急に不安になってしまう方もいらっしゃるかもしれませんね。

そこで、ここではマイホーム購入に必要な契約の知識、準備しておくことや注意することなどをまとめてご説明します。予め、流れを知っておけば不安なども解消されてスムーズに契約に臨めると思いますので、参考にしてみてください。

なお、以下でご説明する内容は一般的な内容となっており、お客様によっては契約までの流れが若干変わる場合がありますので詳しくは営業担当とご相談してください。

マイホーム購入契約の申し込みから引き渡しまで

マイホーム購入と言っても、「建売住宅を購入する」か「土地を買って家を建てる」か、大きく2つの方法に分けられます。

ここでは後者の「土地を買って家を建てる」場合の流れを紹介していきます。(契約前の部分については省かせていただきます)

ただし、実際にはそれぞれのお客様によって内容が異なる場合があります。以下の内容についてはあくまで一般的なものとして、大まかな流れを掴んでいただくための参考にしてください。なお、ご相談いただいたお客様には、ヒアリングをした上で、それぞれに合ったその後の進め方についてご説明させていただきます。

①土地の購入・契約

希望の土地が見つかったら、建築会社に依頼し、敷地調査と地盤調査を行います。そして、不動産会社から土地の重要事項の説明を受け、問題がなければ契約です。一般的には契約時に手付金を支払います。

 ※土地の購入、契約は建物の請負契約と同時にすることが多くあります。

②建築会社と工事請負契約を結ぶ

モデルハウスや住宅展示場などを回り、建てたい家のイメージもほぼ固まり、見積もりを比較検討して依頼先が決まったら、本設計と本見積を出してもらいます。(最終的な見積もりと図面のことです)

契約する前に付帯工事費や諸費用の見積り内容も説明を受けて、しっかりと確認しておきましょう。予算オーバーしないように、必要に応じてここで相談し、コスト調整をしておきます。

詳細な設計図書や仕様書も作成されるので、間違いや漏れがないか細かくチェックしておきましょう。これらの書類は契約時に渡されますが、すべてを契約日当日にチェックすることは難しいので、事前に写しをもらって確認し、疑問点などがあれば先に問い合わせておくといいでしょう

プラン、工事内容、本見積のすべてを確認し、納得した上で建築会社と「工事請負契約」を結びます。

③建築確認申請&住宅ローンを申し込む(本申込)

着工前に、プランが建築基準法などの法令に適合しているか、指定確認検査期間に建築確認申請をして、確認審査を受けます。通常は契約した建築会社が申請手続きを行ってくれるケースが多いです。

インターデコハウス秋田(住広ホーム)では住宅ローン手続きや確認申請業務などは代行して行っております。

後述する、住宅ローンの事前審査を通過してい状態で住宅ローンの本申込をして住宅ローンを借りることができないというケースがあるので注意が必要です。

住宅ローンについては注文住宅の場合、土地の支払いが先になり、土地と建物を一緒にローンを組むことができないこともあります。その際、土地の引き渡しから家が完成するまでの間に「つなぎ融資」が必要になることもありますので、注意が必要です。

つなぎ融資については営業担当までご相談ください。

④工事開始

請負契約が済み、建築確認申請が通り、建築確認済証が交付されると工事が始まります。工事が始まると騒音など近隣に迷惑をかけることがありますので、着工する前に近隣へのあいさつをしておきましょう。

どの程度までご挨拶をしたら良いかは私たちからもアドバイスさせていただきます。

一般的にはまず、建物の位置を確認するためにビニール紐などを張る地縄張りや、工事の安全を祈願する地鎮祭を行います。地鎮祭は施主の判断で行わない場合もあります。

工事が始まったら、ときどき施工現場に足を運ぶことをおすすめします。進行状況を確認できますし、現場の職人さんたちと顔見知りになったり、会話することでお互い気持ちよく家づくりができます。

⑤引き渡し

工事が終わると、引き渡しの前に完成立会いが行われます。これは、建築会社の担当者や工事管理者などと一緒に完成した建物に不具合がないかを確認するものです。

また、建築基準法に基づいて、特定行政庁または第三者機関による完了検査も行われます。これらを無事に終了し、不具合などの修理も終えれば引き渡しとなります。

契約時の注意点

工事請負契約を結ぶにあたって、その後のトラブルを防ぐために契約前の注意点や確認しておくべきポイントがあります。

●商談・打合せ時の約束事は必ず書面に残す

家づくりで多いのが、約束事の言った・言わないというトラブルですので、後からでも確認できるようにしっかりと書面に残して明確にしておくことが大切です。

●着工日や引き渡し日は明確にして契約書に記載してもらう

工事請負契約書には、着工日や引き渡し日が「〇年〇月吉日」のように記載されていることがありますが、具体的な日付が記載されていないことでトラブルになることもあります。

例えば引き渡しが大幅に遅れるような場合、契約書に記載された引き渡し日が遅延損害金を請求する際の起算日となりますので、しっかり日付は明確にしておきましょう。引っ越しなどの段取りをするにも日付が明確でないと困りますよね。

●契約前にアフターサービスの「内容」や「保証期間」を書面で確認する

引き渡し後のアフターサービスも重要な確認項目です。口約束での言った・言わないというトラブルにならないためにも、書面で内容をしっかり確認しておきましょう。

●工事請負契約書と一緒に約款があるかどうか確認する

約款は施工基準や契約解除に関する内容などが書かれた大事な書面ですのでしっかり目を通して、記載されている内容について確認してください。

住宅ローンの「事前審査」の重要性

家づくりに際してほとんどの方が住宅ローンを利用されますが、皆さんが最も気になるのは無事に審査に通るかどうかではないでしょうか。

契約前の段階で「事前審査」を受けることで、その確認ができます。「事前審査」とは、住宅ローンを正式に申し込む前に、申込者の年収や勤務先、借入の有無など必要書類を金融機関に提出し、短期間で返済能力を判断する審査です。

事前審査は一般的に3~4営業日程度かかりますが、インターネットで簡単に申し込みができる銀行も増えてきています。

事前審査はなるべく早い段階で受けておくことをおすすめします。と言うのも、事前審査が通っているかどうかで、良い土地が見つかっても手に入らないというケースが起こりえるからです。

事前審査のタイミングもお客様によって様々です。むやみやたらと事前審査を出してしまうと住宅ローンを借りることができなくなってしまうこともありますので事前に営業担当と相談が必要です。

事前審査で重要なのは、自分たちの収入で借り入れができる額と毎月返済していくことが可能な額を知ることです。

土地を買うにしても住宅ローンでどのくらい借りられるか把握しておく必要がありますし、事前審査が通っているということで価格交渉が可能な場合もあります。価格交渉がうまくいけば、最大20%ほど値下げできることもあります。

事前審査はタイミングが重要ですので、上記理由からも少なくとも土地探しを始める前には事前審査をパスしておきましょう

住宅ローンの審査については下の記事にも書かれていますので、参考にしていただければと思います。

クーリングオフ制度と契約解除について

工事請負契約後に何らかの事情で契約を解除する場合、クーリングオフ制度を適用するか、契約解除を行うかの2つの方法があります。

■クーリングオフ制度

訪問販売や勧誘などで、消費者が正常な判断をしにくい状況で強引に契約に至った場合に、一定期間内であれば契約を無条件に解除できるという消費者救済のための制度です。新築請負契約も平成21年より適用されるようになりました。

<クーリングオフ制度を適用するための条件>

①訪問販売や電話勧誘販売などにより、施工業者の営業所以外の場所で契約をした

②契約書面の受領日から起算して8日間以内

③自ら施工業者を呼び出して契約をしていないこと

クーリングオフ制度を利用する場合、契約から8日以内に書面で施工業者に通知します。この時、通知を発信した日の記録が残るように内容証明郵便や簡易書留などで送付します。

クーリングオフ制度の適用が出来ない場合は一般的な契約解除を行います。

■契約解除

工事完了前であれば、建て主は一方的な理由で契約解除することが可能です。こちらについては、請負契約約款の中に記載されていますので、契約時にはこの内容についてもチェックしておきましょう。

契約解除の手続きは、請負契約約款に記載された契約解除の条項に従って行います。申し出の際は必ず記録に残るように書面で行いましょう。

契約解除をする場合の注意点は、建て主がそれまでにかかった経費、出来高部分や発注済みの材料費などを賠償しなければならないということです。業者によっては必要以上の金額を請求してくることもあるので注意が必要です。

しかし、賠償金や違約金が適正額かどうかは素人にはわかりにくいと思いますので、万一納得のいかない金額だった場合には、国民生活センターや受託・リフォーム紛争処理支援センター、日本建築家協会建築相談室などの専門家に相談すると良いでしょう。

まとめ

工事請負契約はこれから家づくりを始める上で大変重要な契約になります。トラブルなくスムーズに気持ちよく引き渡しの日を迎えられるように、曖昧な部分は残さず、しっかり納得した上で進めてくださいね。

当社では納得して家づくりを始めていただくために「はじめの一歩セミナー」を開催しています。

ここでは家づくりに必要な「土地」「建物」「資金」の3つのポイントについてわかりやすく説明しています。

資金計画についてはプロのファイナンシャルプランナーがお客様の状況をお聞きし、ご相談に乗ります。

これから家づくりをお考えの方、家づくりに関する疑問や不安がある方、どなたでもお気軽に無料でご参加いただけます。もちろん、参加いただいた方への訪問営業や電話営業などは致しませんので、ご安心してご参加ください。

「はじめの一歩セミナー」のお申込みはこちらから

この記事を書いた人

住広ホーム株式会社(インターデコハウス秋田) 取締役統括部長/営業 畠山 雄大(はたけやま たけひろ)
  • 宅地建物取引士
  • 2級ファイナンシャルプランニング技能士
  • 住宅ローンアドバイザー

ファイナンシャルプランナーの目線で、住宅を検討しているお客様の家づくりのアドバイスをさせていただいております。いつでもご相談いただければと思います。

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