50年の住宅ローン――長期返済は本当に得なのか？

数年前までは「住宅ローン＝最長35年」というイメージが一般的でした。
しかし最近では、最長50年ローンという商品を目にする機会が増えています。
不動産広告の月々支払いシミュレーションをよく見ると、50年で試算されているケースもあります。
今回は、この50年ローンのメリットとデメリットについて考えてみましょう。

ネット上では「長期ローンで月々の支払額を減らし、余剰資金を投資に回す」という考え方も見られますが、
ここではあくまで50年ローンそのものに焦点を当ててお話しします。

〈50年ローンのメリット〉

・月々の負担を減らせる

これが一番のメリットでしょう。
たとえば4,000万円を1％で借りた場合の試算は以下の通りです。

• 35年ローン → 月々112,914円
• 40年ローン → 月々101,142円
• 50年ローン → 月々84,743円

返済期間を延ばすことで、月々の負担を大きく軽減できます。

・若い世代でも借りやすくなる

20代のうちからゆっくりと支払えるため、「家賃がもったいないから早くマイホームを持ちたい」という若い方には魅力的な選択肢です。

・団体信用生命保険（団信）の期間が長くなる

住宅ローンには万が一に備えて団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。
返済期間が長い分、団信の保障期間も長くなるのが特徴です。

・借入可能額が増える場合がある

月々の返済額を低く抑えられるため、返済負担率に余裕ができ、結果的に借入可能額の上限が増えることがあります。
ただし注意が必要です。銀行によっては、50年ローンでも40年ローンと同じ基準で審査を行うことがあります。
この場合、借入可能額は増えず、単に月々の返済が軽くなるだけです。

〈50年ローンのデメリット〉

・金利負担が増える

4,000万円を1％で借りた場合のシミュレーションは次の通りです。

• 35年：返済総額 47,423,997円
• 40年：返済総額 48,548,360円
• 50年：返済総額 50,846,203円

期間が長い分、支払う利息の総額が増え、トータルの負担が大きくなります。
金利が上昇すれば、その差はさらに広がる可能性もあります。

・80歳近くまで支払うことになる

月々の返済が楽になっても、繰上げ返済をしない限りは定年後も支払いが続くことになります。
マイホームの維持費もゼロではありませんので、老後の生活を見据えた計画的な返済が必要です。

・元金の減りが遅い

一般的な住宅ローンは元利均等返済方式のため、返済初期は元金の減りが少なくなります。
そのため、途中で売却しようとした際に予想以上に残債が多いというケースもあります。

〈まとめ〉

• 「50年ローン＝悪」ではないが、理解して選ぶことが大切
• メリットだけでなく、デメリットも含めて慎重に判断する
• 老後に困らないために、長期の返済計画を立てておく

50年ローンは、うまく活用すれば若い世代にとっての大きなチャンスにもなります。
ですが、誰にとっても正解というわけではありません。
「他の人にとって良いローン」が自分にとって最適とは限らない――そのことを忘れずに、
家族のライフプランや将来の見通しを踏まえて、自分たちに合った住宅ローンを選んでください。
それが、長く安心して暮らせるマイホームへの第一歩になると思います。