こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。

注文住宅を建てることは、多くの人にとって人生で一度の大きな決断となります。自由度が高く理想の住まいを実現できる一方で、そのプロセスには多くの選択や契約手続きが伴います。特に契約に関する知識が不足していると、後々のトラブルや予想外のコスト増加に繋がる可能性があります。

この記事では、これから注文住宅を検討される方が安心して進められるよう、注文住宅を契約する上で知っておくべき基礎知識を解説します。

家を建てる土地の選択と契約までの流れ

土地の選択について

注文住宅を建てるための第一歩は、理想の土地を見つけることです。土地選びは、将来の住まいの快適さや生活の質に直結するため、慎重に行う必要があります。まだ土地が決まっていない場合、希望するエリアや予算に基づいて、建築可能な土地を探し、条件に合ったものを選びます。

まず考えるべきは、都心部にするか郊外にするか、あるいはもっと自然に近い場所を選ぶのかという居住地の選択です。都心部は交通の便や利便性が高い一方で、土地の価格が高く面積も限られることが多いです。逆に、郊外や地方では、比較的広い土地を手頃な価格で購入できる可能性がありますが、通勤時間や周辺のインフラ整備の状況にも注意が必要です。

次に、土地の面積や形状、方位、周辺環境も重要です。土地の広さは建物の間取りや庭の有無など、住宅プランに大きく影響します。また、形状が不整形だと建築コストが増える場合がありますので、できるだけ整形地を選ぶのが望ましいです。さらに、日当たりや風通しなども居住性に影響を与えるため、実際に現地を訪れて確認することをお勧めします。

また、地域の地盤や災害リスク（洪水や土砂災害など）についても調べておきましょう。特に地震大国である日本では、地盤の強度が住宅の耐久性に大きく関わります。地盤調査やハザードマップを用いて安全性を確認しましょう。

土地探しはスピードとタイミングが重要です。好条件で価格が安いといった100％希望を満たす土地はそうそう見つかりません。ここでのポイントは条件の80％ほどを満たす土地があれば決めた方が良いということです。その時に決断できるように希望条件の優先順位を整理しておきましょう。

契約方法について

理想の土地が見つかったら、次のステップは契約です。土地の購入契約を結ぶ際には、以下の手順と注意点があります。

○土地調査報告書の確認

まず、土地の調査報告書（建ぺい率や容積率、地盤の状態、法規制など）を確認します。これにより、その土地にどのような建物が建てられるかを把握することができます。

○重要事項説明

不動産業者から「重要事項説明」を受けることになります。これは、土地の権利関係や法的規制、瑕疵の有無などを説明するもので、非常に重要なステップです。この説明は宅地建物取引士が行い、買主はしっかりと理解した上で契約に進む必要があります。内容に疑問点があれば、遠慮なく質問してクリアにしておきましょう。

○契約書の確認と署名

次に、不動産売買契約書を確認します。契約書には、購入価格、手付金、支払いスケジュール、引き渡し時期、契約解除の条件などが明記されています。特に支払い条件や、もしもの場合の契約解除条項には注意が必要です。納得した上で署名し、手付金を支払います。手付金は土地の5～10％が目安となりますが、売主と買主の合意によって決定されます。万一、契約後に買主の都合でキャンセルする場合、支払った分は返金されないので注意しましょう。

○契約後の手続き

契約が成立したら、登記手続きや残代金の支払いなどを行います。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、登記完了後に正式に土地の所有者となります。残代金の支払いは、金融機関の融資が絡む場合はそのスケジュールに合わせて進めます。

注文住宅の建築契約とは

契約内容について

注文住宅を建てる際、建築会社やハウスメーカーとの間で取り交わす建築契約は、住宅の建設に関わるすべての条件やコストが含まれており非常に重要です。後々のトラブルを未然に防ぐためにも、契約内容をしっかり理解することが大切です。注文住宅の建築契約に含まれる主な項目は以下の通りです。

1.請負契約書：

これは建築会社が住宅を建てることを請け負うという契約書です。工事の内容や範囲、工期、契約金額、支払い方法、契約解除の条件などが詳細に記載されています。

2.設計図書：

設計図書には、住宅の設計図、仕様書、構造図、設備図などが含まれます。これらは住宅の形状や使われる材料、仕様を明確にするもので、契約時にしっかり確認しておく必要があります。設計図書は契約のベースとなるため、希望通りに記載されているかを慎重にチェックしましょう。

3.見積書：

見積書は工事にかかる総費用を示したものです。建築本体の工事費だけでなく、付帯工事や諸費用も含まれているか確認が必要です。各項目の単価や数量が明確に示されているかを確認し、費用の内訳に不明点がないようにします。

4.支払いスケジュール：

注文住宅の建築は段階的に支払いが発生します。一般的には、契約時に着手金（初回の支払い）、着工時、中間時、そして引き渡し時に分割して支払う形式です。支払いスケジュールと金額が契約書に記載されているか確認します。

5.保証内容：

住宅の保証内容やアフターサービスについても契約に含まれます。引き渡し後の定期点検や不具合への対応、保証期間などが明記されていることを確認しましょう。

6.工期：

工事の開始日と完了日が契約書に記載されています。工期が遅延した場合の対応（遅延損害金など）も契約で定められていることが多いです。

契約後のスケジュールについて

契約が締結された後の一般的なスケジュールの流れは以下の通りです。

1. 着工準備（1〜2ヶ月）:

   契約後、まずは着工のための準備が行われます。確認申請（建築確認申請）の提出とその審査が行われ、審査に通過すれば工事を始めることができます。また、地鎮祭（工事の安全を祈願する儀式）を行うこともあります。

2. 基礎工事（1〜2ヶ月）:

   着工後、最初に行われるのが基礎工事です。地盤改良が必要な場合はこの段階で実施し、その後コンクリートの基礎を作ります。基礎工事が完了すると、建物の骨組みを作るための準備に移ります。

3. 上棟（構造工事、2〜3ヶ月）:

   基礎が完成したら、次に行われるのが上棟です。上棟式は建物の骨組みが完成するタイミングで行われることが一般的です。その後、屋根や外壁、内装の工事に進みます。

4. 内装・設備工事（2〜4ヶ月）:

   建物の外部が完成した後、内部の仕上げや設備の設置が行われます。配線や配管、断熱材の施工、壁紙の貼り付け、床の仕上げ、キッチンやバスルームなどの設備を設置します。

5. 検査・引き渡し（1ヶ月）:

   建物が完成したら、建築基準法に基づく完了検査を受けます。この検査に合格すれば、最終的な清掃や手直しが行われ、施主への引き渡しとなります。引き渡し時には、工事内容が契約通りに完了しているかを確認し、必要に応じて修正を依頼します。

6. アフターサービス:

   引き渡し後も、建築会社のアフターサービスが続きます。定期点検や不具合が発生した際の修理など、保証期間中のサービス内容を確認しておくことが大切です。

このように、契約後のスケジュールはおおよそ1年ほどかかることが一般的です。各工程において、施主と建築会社の間で密にコミュニケーションを取り、進捗や変更点を確認しながら進めることで、理想の注文住宅が完成します。

注文住宅の契約から完成までのコストについて

建築費用の内訳と必要な費用について

注文住宅の建築費用は、多くの要素で構成されています。そのため、具体的な費用のイメージを持つことは難しいかもしれませんが、以下の主な内訳と費用の詳細を知っておくと計画が立てやすくなります。

【本体工事費】

本体工事費は、住宅の建物そのものを建てるための費用で、総コストの大部分を占めます。具体的には、基礎工事、構造体（木造、鉄骨造など）、屋根工事、内外装工事、電気配線、給排水工事、設備の取り付けなどが含まれます。

これらの費用は、延床面積や使用する材料、設備のグレードによって大きく変動します。一般的には、建物の坪単価（1坪＝約3.3㎡）で表されることが多く、平均的な坪単価は60〜80万円程度ですが、仕様や地域によっても異なります。

【付帯工事費】

付帯工事費とは、本体工事以外に必要な工事費用です。例えば、外構工事（庭や駐車場、フェンスなど）、土地の造成、地盤改良工事、上下水道やガスの引き込み工事などが含まれます。土地の状態や規模によってこれらの費用は大きく異なり、15%〜20%程度のコストが上乗せされることもあります。

【諸費用】

諸費用には、住宅ローンの手数料、登記費用、火災保険料、建築確認申請料、引越し費用、仮住まいの家賃などが含まれます。建物本体の価格の約5〜10%が諸費用として必要と考えると良いでしょう。これらは意外に見落としがちな費用であるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

【設計・監理費用】

設計事務所に依頼する場合や、建築士の監理費用がかかることもあります。設計費用は、建築費用の10～15%が目安となりますが、デザインの複雑さや建築士の経験によっても異なります。

ローンや資金計画について

家を建てるためには、多くの人が住宅ローンを利用します。ローンの選択や資金計画の立て方は、住宅を持つ上での負担や生活の質にも大きな影響を与えるため、慎重に検討することが重要です。

まず、住宅ローンの種類についてお伝えします。「固定金利型ローン」は返済期間中、金利が変動しないタイプのローンです。返済額が一定で計画が立てやすいのが特徴ですが、金利がやや高めに設定されています。

「変動金利型ローン」は、市場の金利動向に応じて金利が変動するタイプです。金利が低いときは返済額が少なくなりますが、将来的に金利が上昇するリスクがあります。

「固定期間選択型ローン」は、一定期間（例えば、3年、5年、10年など）は金利が固定され、その後は変動金利に切り替わるタイプです。固定期間終了後の金利が上昇するリスクも考慮が必要です。

住宅ローンの選び方については下の記事で詳しく解説していますので、そちらもご覧ください。

変動金利と固定金利どっちがお得？？金利タイプ別住宅ローンの選び方

https://sumikouhome.co.jp/column/post_59

こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。住宅ローンを組んでマイホームを検討される際に、変動金利と固定金利どちらが良いのか悩まれる方は多いと思います。結論から言うと、こ...

次に資金計画の立て方について見ていきましょう。まず、注文住宅にかけられる総予算を明確にします。自己資金（貯金など）と借入額（住宅ローン）を合わせた額が総予算となります。無理のない返済計画を立てるために、住宅ローンは年収の5〜7倍程度を上限に設定すると安心です。

一般的に、住宅ローンの頭金は物件価格の20%程度が理想とされていますが、最近では頭金なしでもローンが組めるケースもあります。頭金が多いほど、毎月の返済額や総支払額を減らすことができるため、できる限り用意しておくと良いでしょう。

収入のうち、住宅ローン返済に充てる割合（返済負担率）は25〜30%以内に収めるのが一般的です。家計に負担をかけすぎないように、毎月の返済額は無理のない設定にしましょう。

ローンの事前審査は、借り入れ可能額を事前に確認するために行います。これにより、資金計画をより具体的に立てることができます。本審査は、土地や建物が決定した後に行い、融資の正式な可否が決定します。

住宅の建築には大きなコストがかかるため、しっかりと資金計画を立て、将来の生活に無理のない返済計画を組むことが大切です。

注文住宅の契約を進める上での注意点

契約内容をしっかり確認することの重要性

注文住宅の契約は、夢のマイホームを実現するための大切なステップですが、その過程での確認不足や誤解が後々のトラブルにつながることも少なくありません。契約内容をしっかり確認することは、施主にとって非常に重要なポイントであり、慎重に進めるべきプロセスです。以下では、契約内容の確認の重要性と注意すべき点について解説します。

1. 契約書と設計図書の整合性を確認する:

   • 注文住宅の契約には、請負契約書と設計図書（設計図や仕様書）が含まれます。これらの内容が一致していることを確認することが重要です。契約書に記載された工事内容や範囲が設計図書と異なる場合、思い描いていた住宅と実際の仕上がりが違ってしまうリスクがあります。
   • 特に、使用する素材の種類やグレード、仕上げの仕様については細かく確認し、曖昧な表現がないかチェックします。また、仕様変更や追加工事が発生する場合には、その都度書面で合意し、見積もりを取るようにしましょう。

2. 支払い条件とスケジュールの確認:

   • 契約書には、支払い条件やスケジュールが明記されています。一般的には、契約時に着手金、着工時や中間時、完成時に分割して支払う形が多いですが、支払いタイミングと金額が明確に記載されているか確認しましょう。
   • 途中での仕様変更や追加工事がある場合、追加費用が発生することがあります。その際の支払い方法やタイミングも事前に確認し、予算オーバーを防ぐための管理が重要です。

3. 工期と遅延の対応について確認する:

   • 工事の開始日と完成予定日が契約書に明記されているか確認します。万が一工期が遅延した場合の対応（遅延損害金など）や、悪天候や予期せぬ問題が発生した際の工期変更のルールも契約時に確認しておくべきです。
   • 特に、引越しの予定がある場合は、工期の遅れが生活に大きく影響するため、具体的な遅延対応の条項を確認し、必要であれば条項の追加を依頼することも検討しましょう。

4. 保証内容とアフターサービスの確認:

   • 建物の保証内容やアフターサービスについても契約に含まれています。引き渡し後の定期点検や保証期間中の不具合の対応について、具体的に記載されているか確認しましょう。
   • 特に、住宅の構造や防水に関する保証は長期間（10年以上）が一般的ですが、その他の部分（設備や内装）についての保証期間や対応範囲もチェックが必要です。

5. 解約条項やトラブル時の対応について確認する:

   • 契約解除の条件や、トラブルが発生した場合の対応方法についても契約書に記載されています。例えば、予算を超過するような変更が発生した場合の対応、契約解除時のペナルティなどを理解しておくことが大切です。
   • 不測の事態に備えて、弁護士や専門家のアドバイスを受けることも検討しましょう。特に高額な買い物である住宅の契約においては、法的なチェックも安心材料となります。

契約内容をしっかりと確認することで、注文住宅の建築におけるリスクを最小限に抑えることができます。時間をかけて契約書や設計図書を精査し、不明点があれば遠慮なく建築会社に質問し、すべての内容に納得した上で契約を進めましょう。

まとめ

本記事では、これから注文住宅を検討される方が安心して進められるよう、『注文住宅を契約する上で大切な基礎知識』というタイトルで、土地の選択から契約、建物の建築契約、建物完成までのコストについてや、契約内容で確認するポイントなど様々な視点でお伝えしました。

冒頭でも書きましたが、注文住宅を建てることは、多くの人にとって人生で一度の大きな決断となります。その決断をするための契約ですから、失敗や後悔のないように基礎的な知識はぜひ知っておいてほしいと思いながら、この記事を書きました。注文住宅を検討される際には、一度振り返って読み返してみてくださいね。

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