住宅ローン借換えの諸費用――金利だけで判断してはいけない理由

借換えの注意点については以前のコラムで、「金利だけではなく諸費用も合わせて考える必要がある」とお話ししました。
今回は、具体的にどのような諸費用がかかるのかについて説明したいと思います。

〈どのような費用がかかるのか〉

一般的には、次のような費用が必要になります。

• 全額繰上げ返済手数料
• 抵当権抹消費用
• 審査事務手数料
• 保証料
• 印紙代
• 抵当権設定費用
• 公的証明書等（住民票、印鑑証明、所得証明、全部事項証明書、公図、測量図等）
• 振込手数料

保証料については金融機関ごとに「一括先払い」「分割後取り」が選べる場合があります。
後取り分割の場合は保証料相当を毎月の金利に上乗せして支払います。
そのため、最初に一括で払うか、後取りにするかを選択する必要があります。

また、「保証料ゼロ」と謳っている金融機関もありますが注意が必要です。
本当に負担が無い場合もありますが、保証料ゼロの代わりに手数料を借入額の2.2％としているケースもあります。

借換えに限らず新規借入の場合も、「保証料」と「手数料」の金額はしっかり確認してください。
登記関係の費用はほとんど差がありませんが、この保証料と手数料は金融機関ごとの差が非常に大きいポイントです。

〈具体的な諸費用の実例〉

実際に借換えをお手伝いさせていただいたお客様の例をご紹介します。

X銀行 → Y銀行へ 約4,000万円の借換えをしたケース

• 抵当権抹消＋抵当権設定　約220,000円
• 印紙代　20,200円
• 全額繰上げ返済手数料　約40,000円
• 審査事務手数料　55,000円
• 保証料　0円（分割後取りを選択）
• 公的証明書等　約3,000円
• 振込手数料　770円

諸費用合計：338,970円

借換え金額や返済期間によって諸費用は変わりますが、保証料を後取りにしたため約34万円となりました。
もし一括先払いを選んでいた場合は100万円超になると思われます。
ただしその分、金利が下がれば月々の返済額は減ります。
どちらが自分に合っているかを考えて選ぶことが大切です。

借換えを検討する際には、金利や月々の支払いだけでなく、諸費用も含めて総合的に判断するようにしてください。

今回のまとめ

• 保証料や手数料によって諸費用は大きく変わる
• 諸費用も含めて借換えを検討することが大切

住宅ローンの借換えは、正しい判断ができれば家計にゆとりを生む良い選択になります。
しかし、金利だけを見て決めてしまうと、想定外の負担につながることもあります。
ぜひ、諸費用までしっかり確認しながら、ご家族にとって最適な判断をしてみてくださいね。