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離婚後の住宅ローンてどうなるの？ケースに分けて考える
注文住宅
こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。
マイホームを検討しはじめる方のきっかけで多いのが「結婚をした」「子どもが生まれた」というような家庭環境の変化です。
「そろそろマイホームが欲しいね。」と家族でお話をされている方の中には「離婚」を考えている人はまずいないかと思いますが、住宅ローンを組んでマイホームを購入していた場合、離婚後の住宅ローンはどうなるのか。
ということだけは是非知識として知っていていただければと思います。私が10年以上住宅営業をやってきて、家族が増えた！というご報告はいただくことはあっても離婚をしてしまった。
というお客様の事例は未だありません。しかし、同業の営業マンに聞くと稀に離婚してしまったというお客様の事例を聞くことがあります。
その場合、住宅や住宅ローンがどうなるのかということをご説明させていただきます。
目次
不動産の名義・価格、住宅ローンの契約内容
マイホームを建築購入する場合、誰の名義にするかということが第一に挙げられます。住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合は「主債務者」といい、住宅ローンの名義人が一般的です。
例えば、ご主人名義で住宅ローンを借りてマイホームを購入する場合であれば、不動産名義や住宅ローンの主債務者はご主人になります。
この場合、離婚後の住宅ローンは主債務者であるご主人が支払い続けることになります。住宅の名義に関しては、名義上はご主人の所有物ですが、離婚の条件などによって変わる場合があるかと思います。
ちょっと難しい話になるのが、連帯債務といってご夫婦で収入を合算して住宅ローンを組んでいた場合です。この場合は、住宅ローンの名義も住宅の名義も土地の名義も共同でもっていることになります。
金融機関の担当者と話をしていると、連帯債務で住宅ローンを組んでいてその後離婚した女性側から「連帯債務を外して欲しい」という連絡がたまにあるようです。
連帯債務を片方から外すことは基本的にはできません。住宅ローンを借りるときの審査を思い出してください。審査項目に「収入」「返済負担率」という項目があったかと思います。
住宅ローン審査については下の記事でご紹介していますので併せてお読みください。
住宅ローンを収入合算で借りる場合は、二人の年収が合算された金額で審査対象となっていますので、片方の連帯債務を外すということが困難なのです。
連帯債務を外す場合は、まず住宅ローンを借り換えする必要があります。借り換えについては下の記事でご紹介しています。
借り換えで一度現在の金融機関の住宅ローンを返済して、別な金融機関で単独名義で借り換えをする必要があるのですが、住宅ローンを最初に組んだときと年収が大きく変わっていない場合は、そもそも単独での住宅ローンが組めるかどうかというところがポイントになってきますのでご注意ください。
オーバーローンとアンダーローン
「住宅ローン 離婚」などで検索をすると「オーバーローン」「アンダーローン」というようなキーワードが出ている記事があったりします。
オーバーローンとは、持ち家の時価が住宅ローン残高に満たないケースのことを言います。また、アンダーローンとは持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っているケースのことを言います。
好立地で時価があがっている地域に建築をしていない限り、持ち家の時価が住宅ローン残高を上回ることは少ないかと思います。
つまり、オーバーローンで住宅の時価が住宅ローン残高に満たないことが多いかと思いますが、主債務者が夫で単独ローンを組んでいる場合は、夫がそのまま返済し続けるのであれば問題はありません。
しかし、連帯債務で住宅ローンを借りている場合や、夫単独で住宅ローンの返済が難しいという場合には任意売却も視野にいれなければいけません。
家を売却する場合
上記で説明したケースで離婚を期に住宅を売却するケースのことを任意売却といいます。任意売却とは、住宅所有者の意思（任意）で住宅を売却することをいうので、競売などとは違い、近所にオーバーローンであることを知られずに売却することができます。
任意売却であれば、競売とは違い相場より安く売却することもありませんし、より希望の価格で売却することが可能となるので、残債を減らすことも可能です。
任意売却の場合は、不動産の時価や相場を知り尽くした不動産業者などに売却の相談をすることが良いでしょう。より相場に近い価格で売却してもらうにはそれなりの知識や専門性が重要です。
名義変更について
住宅を取得した際には、住宅ローンを夫婦どちらかの単独名義で組んでいる場合は「単独名義」で不動産登記がなされています。
夫婦の収入合算で連帯債務で住宅ローンを組んでいる場合は「共同名義」で不動産登記がなされているのですが、そもそも不動産登記の名義を変更するにはどうしたらよいのかわからないですよね。
手続きは必要書類を揃えて、地域を管轄している法務局で手続きをします。住宅ローンが残っていない場合は、大きく手間はかかりませんが、離婚の多くのケースの場合は、住宅ローンが残ったままの場合です。
住宅ローンが残っている住宅の不動産名義は勝手に変更することはできません。住宅ローンを組む際に、金融機関と「金銭消費賃借契約」を結んでいるので金融機関に無断で名義変更をすることは契約違反となってしまうのです。
住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンを完済するまではそのままの名義にして住宅ローン完済後に所有権移転登記をする。という約束を離婚協議書に記載し、公正証書にしておくなどの必要があります。
まとめ
今回は、離婚後の住宅ローンがどうなるかということをご紹介しました。ご紹介しているケースが全てのケースに当てはまるわけではないということをご理解ください。
また、冒頭でもご説明したとおり私が担当させていただいたお客様の場合、離婚のケースはまだありません。
マイホームを検討している最中で、離婚したときのことを考えて家づくりをすすめる方はいないと思いますが、万が一離婚した際には、そして住宅ローンが残っている場合には、様々なケースが考えられるということを知っておいてください。
また、ご夫婦の収入を合算して共同名義で建築をされる方には、このようなこともきちんと事前にお伝えしています。
もし、住宅ローンについてわからないことや不安なことがある方は一度ご相談いただければと思います。住宅のことはもちろん、土地探しやお金のことを第一に考えて家づくりのサポートをさせていただきます。
会社の横に住宅展示場があります。実際に使用する部材などを見ながらのご相談も可能ですので、ぜひ一度無料相談会にお越し下さい。
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