こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。

2018年12月14日の政府与党の閣議決定（平成31年度与党税制改正大網）を受けて2019年10月から消費税が10%になりました。

住宅についても消費税が10%が適応されていますが、軽減措置制度があり減税や控除を受けることができます。なので、2%消費税が増税されたからといって住宅購入を控えることはしなくても良いのです。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）であったり、すまい給付金制度という軽減措置制度があるので、それらについてしっかり知識を持ち「住宅ローンを組んで住宅を購入する場合に、どのくらい控除されて戻ってくるのか」というようなこともちゃんと分かった上で資金計画を立てることをおすすめしています。

今回は住宅ローン控除（住宅ローン減税）についてご説明します。

住宅ローン控除とは（令和2年度）

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは消費税が8%の頃は住宅ローンを借りてから10年間、年末の住宅ローン残高の1％が控除される制度でした。

消費税率が8%から10%に引き上げられた際に軽減措置制度として控除期間が3年間延長され合計13年間控除を受けることが可能になりました。

更に、2020年12月10日には「令和3年度税制改正大綱」が発表され、令和2年度版の住宅ローン控除では契約時期が延長されました。

＜令和2年度制度＞
・注文住宅を新築する場合：令和2年9月末まで
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和2年11月末まで

＜令和3年度制度＞
・居住用家屋の新築：令和2年10月1日～令和3年9月30日までの期間
・居住用家屋で建築後使用されたことのないもの、もしくは既存住宅の取得またはその者の居住の用に供する家屋の増改築等：令和2年12月1日～令和3年11月30日までの期間

例えば、年末に住宅ローン残高が2,000万円あったとします。2,000万円の1%は20万円ですのでその年の所得税から20万円が控除されます。所得税が控除しきれなかった場合は、翌年の住民税から最大97,500円が控除されます。

会社員の方で個人で確定申告をしてない方は給与から所得税を納税していますので納めすぎた分が戻ってきます。個人事業主や自営業の方は確定申告をする際に、住宅ローン控除の分も申告するので納税する所得税をへらすことができます。

さらに、11年目から13年目までの3年間は以下の計算方法により算出された額のいずれか小さい額が控除されます。

・住宅借入金等の年末残高（4,000万円を限度）×1%

・建物購入価格（4,000万円を限度）×2%の⅓

例えば、11年目の年末に住宅ローン残高が2,500万円あった場合で、建物購入価格が3,000万円だった場合は以下のような算出方法となります。

・住宅借入金等の年末残高（4,000万円を限度）×1%→2,500万円×1%=25万円

・建物購入価格（4,000万円を限度）×2%の1/3→3,000万円×2%の1/3=20万円

この場合は20万円が控除されることになるのです。

ここで注意しておいてほしいのが、上記でご説明した最大控除額が必ずしも全ての人を対象として控除される金額ではないということです。

注意点は後ほどご説明します。ここでは住宅ローン控除という制度があるということを知っていただければと思います。

住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除は住宅を購入した全ての人が対象となるわけではなく、住宅ローン控除の条件に該当する方が対象となる制度です。

・住宅の取得（購入・新築）や増改築（リフォーム）に直接的に関係する借り入れであること。

・民間の金融機関や住宅金融支援機構、地方公共団体、公務員共済組合など一定の団体、住宅購入資金の長期貸付業務を行う貸金業者（法人）、又は勤務先などから借り入れをしていて且つ10年以上の返済期間であること。

・給与所得者が社内融資等で借り入れた資金の場合は金利が0.2%以上であること。

・役員が会社から住宅取得資金を借り入れた場合は対象外。

・親戚などからの個人的な融資ではないこと。

・中古住宅の場合は前の所有者から引き継いだ債務ではないこと。

上記の内容に該当する方が住宅ローン控除に該当することになります。住宅ローンを組んで新築住宅を購入された方の多くは対象となるかと思われます。

住宅ローン減税は必要書類を揃えて入居した翌年の3月15日までに確定申告を済ませます。通常所得税の確定申告は翌年の2月16日〜3月15日の1ヶ月間ですが、住宅ローン減税で所得税の還付を受ける場合は1月からでも申告が可能です。

必要書類等に関しては、なかなか個人で覚えておくことも大変だと思います。通常は、住宅を購入した住宅会社の営業マンに相談すると教えてくれます。

私たちの場合も、お客様には「『源泉徴収票』と『住宅ローンの年末残高証明書』だけはなくさないように持っていてください。あとはご連絡をいただければ教えますね。」とお伝えしています。

別で、ふるさと納税などを利用されている方の場合は「納税証明書」も必要となりますので、紛失しないように注意しておいてください。

住宅ローン控除の注意点

住宅ローン控除のことをインターネットで調べると、一般住宅は10年間で最大400万円、長期優良住宅は10年間で最大500万円の控除を受けられます。と記載されていて、11年目〜13年目は、

一般住宅の場合

・住宅借入金等の年末残高（4,000万円を限度）×1%

・建物購入価格（4,000万円を限度）×2%の⅓、

長期優良住宅の場合

・住宅借入金等の年末残高（5,000万円を限度）×1%

・建物購入価格（5,000万円を限度）×2%の⅓

などと記載されています。ここで注意してほしいのは「最大」というキーワードです。最大と記載されているのは、全ての方が最大金額を控除されるというわけではないということです。

住宅ローンを組んだお客様がいくら減税されるかという権利枠は計算で算出することが可能ですが、実際に控除される金額というのは、その年にいくら税金を納めているかどうかで変わってくるのです。

その年にいくら税金を納めているかは、源泉徴収票の右側に記載されている「源泉徴収税額」をご確認いただければわかります。

私も前半に記載していますが「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」というキーワードは、基本的に住宅借入金等特別控除のことを言い、住宅ローン控除と住宅ローン減税はほぼ同じ意味で使用されています。

ただ、控除と減税という言葉には違いがあります。一定の額にパーセンテージをかけるのが控除で、例えば300万円に10%をかけるのが控除です。

一方減税とは、10万円減税される権利がありますよ。という金額が明確になっている場合を意味します。

また、住宅ローン控除は確定申告をする際に申告する制度です。ふるさと納税枠などからの還付もありますので、前述の通り納税証明書などは大事に保管しておいてください。

納税証明書を紛失してしまった場合の対応は自治体によって違いがあり、納税をした自治体にお問い合わせいただくことになります。場合によっては、その年の確定申告に間に合わないというケースもあります。

ただ、確定申告の期限を過ぎてしまった場合でも、ふるさと納税を行った翌年1月1日からの5年間は還付申請が可能ですので、所轄の税務署に相談していただければと思います。

まとめ

今回は、住宅ローン控除についてご説明しました。住宅ローン控除については、住宅を購入する前におおよその権利枠を算出することは可能ですが、実際に控除される金額を把握することは難しいです。

住宅ローン控除については、どの住宅会社の営業マンもしっかりと教えてくれるでしょう。ただし、住宅ローン控除の申請は基本的にお客様ご自身ですることになりますので、しっかりと細かなことまで教えてくれるかは事前に聞いておくことをお勧めします。

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