変動金利の基本ルール――5年ルールと125％ルールを正しく理解しよう

住宅金融支援機構の2025年4月調査によると、住宅ローンを変動金利で借りた人の割合は79.0％。
およそ5人に4人が変動金利を選んでいるという結果でした。
そこで今回は、変動金利の基本ルールについてお話しします。

〈変動金利とは〉

変動金利とは、返済期間中に定期的に金利が見直され、金利の変動に応じて支払額も変わる住宅ローンのことです。
多くの銀行では固定金利より低い金利で融資されるため、月々の支払いを抑えたい方には魅力的です。
ただしその分、金利上昇リスクもあります。

変動金利は何も考えずに選んで良いものではありません。
メリット・デメリットを理解したうえで選ぶ必要がありますし、将来「金利が○％上がったら支払額がいくら上がるのか」というイメージを持っておくことが大切です。

〈金利の見直しタイミング〉

変動金利は、ほとんどの銀行で半年に一度金利が見直されます。
多くの銀行では4月と10月に見直しを行っています。

〈支払額が変わるのはいつ？―「5年ルール」〉

金利は半年ごとに見直されますが、実際の支払金額が変わるのは5年に一度です。
これを「5年ルール」と呼びます。

支払額が変わらないからといって安心ではありません。
金利が上昇した場合、支払額のうち利息の割合が増え、元金の返済分が減るため、思ったように元金が減らないことがあります。
その結果、5年ごとの見直し時に次の5年間の支払額が上がって調整される仕組みになっています。

〈125％ルール〉

5年ごとの支払額変更には上限が設定されており、これが「125％ルール」です。
例えば、月々80,000円の支払いだった場合、次の5年間の支払額は100,000円を超えて上がらないという仕組みです。

ただし、これは「払わなくていい」という意味ではなく、差額はさらに5年後に再調整される形になります。

〈銀行によってルールが違う〉

多くの銀行では「5年ルール」「125％ルール」を採用していますが、中には採用していない銀行もあります。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、自分のライフプランに合った仕組みを選ぶことが大切です。

〈これから借りる人・既に借りている人へ〉

最近は金利が上昇傾向にあります。
これから変動金利を借りようと思っている方も、すでに借りている方も、自分の住宅ローンの基本ルールを一度確認してみてください。
すでに変動金利で借りている方向けの注意点については、また別のコラムでお話しします。

今回のまとめ

• 変動金利といっても毎月金利が変わるわけではない
• 5年ルール・125％ルールがあることを理解しておく
• リスクを理解し、自分に合ったローンタイプを選ぶことが大切

金利は数字の話に見えますが、暮らしそのものに関わる大切なテーマです。
変動金利を選ぶ際は、「今の支払いが安い」だけでなく、将来の変化に備えた安心感も一緒に考えていきましょう。
無理なく、そして長く安心して返していける計画を立てていくことが一番です。