こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。

住宅を購入する方の多くは住宅ローンを組みます。住宅の資金計画をしていくなかで「繰り上げ返済」という言葉を聞く機会もあると思います。

住宅ローンの繰り上げ返済をすることは可能ですが、繰り上げ返済をする理由はなんでしょうか？繰り上げ返済は、実施するタイミングや金融機関の選択を間違えると逆に損をしてしまうケースもあるということを知っていますか？

今回は住宅ローンの繰り上げ返済について、知らなかったら損をして、知っていると得をする方法や注意点をお伝えしていきます。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

まず、住宅ローンの繰り上げ返済とは何かをお伝えします。住宅ローンを組んでいる債務者が毎月の返済額に加えてローンの一部または残額全てを返済することをいいます。

繰り上げ返済をした分は、住宅ローンの元金返済に充てられるため本来元金に対してかかるはずの利息が減ることになるので総返済額が少なくなるのです。

住宅ローンの繰り上げ返済をする方のタイミングで多いのが住宅ローンの返済が始まってから10年以上経過している方が一般的には多いです。

その理由の一つとして、住宅ローン控除を受けている方がいらっしゃるからです。住宅ローン控除については「住宅ローン控除って何？適用の条件から具体的な申請方法まで教えます」という記事でご紹介してますので併せてお読みください。

消費税率が10%になることによって住宅ローン控除の期間は13年になりましたが、消費税が8%の時に住宅ローンを組んでいて住宅ローン控除を受けている方の期間は10年です。

これでおわかりになるでしょうか。住宅ローン控除を受けている場合は控除期間が終了したタイミングで繰り上げ返済をしたほうがトータルでメリットがでることがあります。

なので、住宅ローンの繰り上げ返済は住宅ローンの返済が始まってから10年以上経過している方が多いのです。

住宅ローンの繰り上げ返済には返済期間短縮型と返済額軽減型がある

住宅ローンの繰り上げ返済の方法には2種類があります。「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」と呼ばれます。

返済期間短縮型

返済期間短縮形とは文字通り35年で組んだ住宅ローンの期間を5年分短縮して30年にする方法のことを言います。

住宅ローンを35年返済で組んで、返済開始後11年目に繰り上げ返済をしようとした時に年間の支払額が約80万円だったとして、2年分相当の160万円分を繰り上げ返済すると残りの返済年数が当初は25年残っているのが23年になるというものです。

2年分の元金及び利息が軽減されますのでトータルの返済額を少なくすることが可能になります。返済期間を短縮したい方や利息を減らしたい方は返済期間短縮型を選ばれる方が多いです。

ただし、繰り上げ返済額によっては期間や利息がそこまで大きく変動しない場合もありますので事前に相談するなどの注意が必要になります。

返済額軽減型

返済額軽減型とは、支払い年数は変えずに繰り上げ返済をした額分から毎月の返済額を軽減するという方法です。

例えば、月に75,000円の住宅ローンの返済があるが、繰り上げ返済をすることで支払い年数は変えずに月々の返済額が70,000円になる。というものです。

前述した、返済期間短縮型に比べると利息分の軽減額が少ないですが、毎月の支払額を軽減することができるので家計の負担を抑えることが可能になります。

どちらの場合で繰り上げ返済をするにしても自分たちの現在の収入や支出、暮らし方に合う方法を選択しなければいけません。

繰り上げ返済を検討している方はまず、金融機関か住宅を購入した住宅会社の営業マンに相談してみると良いでしょう。

住宅ローンの繰上げ返済のメリットとデメリット

住宅ローンを組んでいる人は必ず繰り上げ返済をした方がよいのでしょうか。現在は住宅ローンの金利が1%前後を推移していますが、1%後半から3%の利息を支払っているような方は住宅ローン借り換えの優先順位が高いです。借り換えと同時に繰り上げ返済をすることで金利と元金を減らすことが可能になります。

また、手元の現金を残しておきたい（毎月の返済額を軽減したい）という方にもメリットはあるのかもしれません。

ただ、無理をして繰り上げ返済をしてしまい、その後の生活が苦しくなるというデメリットになってしまう方もいらっしゃいます。

住宅ローンの繰り上げ返済は必ずしもしたほうがよいというものではありません。少しまとまったお金ができた時に今後の生活を考えてできる人には繰り上げ返済をすることでメリットを生むことが可能になる人もいます。

住宅ローンの繰り上げ返済をしたほうが良いかどうか悩まれている方は一度建築をした住宅会社に相談をしてみてください。親身になって相談に乗ってくれると思います。

住宅ローンの繰上げ返済のタイミング

住宅ローンの繰り上げ返済をする際のタイミングですが、以下のような方は繰り上げ返済をするタイミングの可能性があります。

・住宅ローンの返済から10年が経過している方

・金利が高い時期に住宅ローンを組んでいる方

・住宅ローン残高が多い方

上記のような方は住宅ローンの繰り上げ返済を検討してみても良いのかもしれません。

住宅ローンの繰り上げ返済を希望される方には、どのくらいの金額を繰り上げ返済したいのかによって今後のシミュレーションをすることも可能です。

自分たちの住宅ローンの繰り上げ返済のタイミングなども事前に相談することは可能ですので疑問に思っていることがあればどんどん聞くことをお勧めします。

住宅ローンの繰上げ返済の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済を検討する方であれば以下でお伝えするポイントをきちんとおさえておいてほしいと思います。

住宅ローンを繰り上げ返済する場合にも手数料が発生する金融機関があります。繰り上げ返済手数料が高いので繰り上げ返済をしたけど結果それほど変化がない。という場合があります。

住宅ローンを借りる際に繰り上げ返済をもともと検討している方であれば事前に住宅ローンを借りる金融機関の繰り上げ返済の手数料なども確認しておくことをお勧めします。

繰り上げ返済でも一部金額を繰り上げ返済する場合と全額を繰り上げ返済する場合で手数料に違いがある場合もあります。

繰り上げ返済手数料が0円の金融機関もあり、毎月10万円ずつ繰り上げ返済をするような方もいらっしゃいます。

繰り返しになりますが、住宅ローンの繰り上げ返済を検討している方はまず住宅を購入した住宅会社の営業マンに相談をしてみてください。

お客様が住宅ローンを組んで住宅を購入したときのことを一番知っている担当者ですので、必ず良い方向に導いてくれると思います。

まとめ

今回は、住宅ローンの繰り上げ返済についてお伝えしてきました。住宅ローンを組んでマイホームを購入している方は、「繰り上げ返済ができて、返済期間を短縮できたり、月々の返済額を軽減することができるのであれば繰り上げ返済をしたい。」

と思われるのは当然だと思います。しかし、繰り上げ返済をするにしても資金が必要になります。住宅ローンを借りた時にそもそも資金に余裕があるのであれば長期間の住宅ローンを組んでいない方のほうが多いかもしれませんね。

住宅ローンを組んだ時に比べて収入が増えたり安定したという方で、「住宅ローンを繰り上げ返済することで早く住宅ローンを完済したい。毎月の返済額を軽減したい。」

という明確な目的と余裕があるのであれば、住宅ローンを繰り上げ返済することもお勧めしています。現在の住宅ローン金利でいうと1%前後ですので、繰り上げ返済をするよりも現在の金利のまま返済をし続けて貯蓄に回したほうが得ということもあります。

住宅ローンの繰り上げ返済については、住宅を購入したあとの話になりますがこのような相談がいつでもできる住宅会社であれば安心できますよね。

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