このコラムで何度もお話ししている「返済比率（返済負担率）」ですが、簡単に説明すると「年収に占めるローン支払額の割合」のことです。

たとえば、年収500万円の方が何かのローンを年間100万円支払っていれば、返済比率は20％ということになります。

これから住宅ローンを借りようとする場合、年収・借入額・年数・金利が分かれば返済比率を計算できます。その比率が金融機関の定める上限（30％～35％が一般的）を下回っていれば、計算上は借入可能ということになります。

今回は、この計算をする際に使う「金利」についてお話ししたいと思います。

返済比率を計算する際に使用する金利

金融機関が住宅ローンの審査をする際、返済比率の計算で使用する金利に「審査金利」というものがあります。

これは実際に融資をする金利（実行金利）とは違い、審査時のシミュレーション用の金利です。そして、ほとんどの場合、審査金利は実行金利よりも高く設定されています。

たとえば、実際に融資される金利は1.2％でも、審査は2.5％で計算をする、ということです。

※審査金利は金融機関によって違いがあります。フラット35や一部の金融機関では「実行金利＝審査金利」で審査を行うところもあります。

審査結果に影響する可能性も

審査金利によっては、実際に審査結果に影響が出る可能性もあります。

先ほどの例で、年収500万円・4,000万円借入・35年ローンの場合を計算してみると、次のようになります。

• 実行金利1.2％の場合：年間返済額 1,400,160円／返済比率 約28.00％
• 審査金利2.5％の場合：年間返済額 1,715,976円／返済比率 約34.32％

返済比率の上限が35％の金融機関や、実行金利でそのまま審査をする金融機関であれば、審査に通る可能性は高いです。

一方で、上限が30％の金融機関が審査金利で審査をした場合には、減額や否決になる可能性があります。

借入可能額が少なくなることも

今度は別の計算で、年収500万円の方がいくらまで借入可能なのかも見てみましょう。年数は同じく35年、返済比率の上限は30％とします。

• 審査金利1.2％の場合：4,280万円（29.96％）
• 審査金利2.5％の場合：3,490万円（29.94％）

この計算から、審査金利次第で借入可能な金額に大きな差がつくことがお分かりいただけると思います。

審査金利は公表されている？

審査金利を公表している金融機関は、ほとんどありません。

そのため、「実行金利で返済比率を計算したら基準内に収まっているから大丈夫」と思っていても、審査結果が否決や減額になるということも起こり得ます。

よほど余裕をもって住宅ローンを借りる方以外は、住宅会社や不動産業者のローンの専門家に相談してみるのが良いかと思います。

まとめ

• 審査の際に使用される「審査金利」という金利がある
• 審査金利は実行金利よりも高く設定されていることが多い
• 「実行金利＝審査金利」という金融機関もある
• 審査結果や借入可能額に影響することもある
• 気になる方は専門家に相談を

金利は「実際に借りるときの数字」だけを見てしまいがちですが、審査の段階では別の物差しで見られていることもあります。資金計画を立てるときは、少しゆとりを持って考えておくと安心です。分からないことがあれば、どうぞお気軽にご相談くださいね。